AFECCIÓN REAL GASTOS DE COMUNIDAD 22/04/2015
-SENTENCIA DE 22 DE ABRIL DE 2015
RESEÑA
Propiedad Horizontal: legitimación pasiva del titular registral ante la reclamación de deudas por gastos comunes; acción obligacional y acción real sobre el inmueble.
RESUMEN
ANTECEDENTES DE HECHO
1º.- La Comunidad de Propietarios del edificio X reclama a la mercantil A, S.A. la cantidad de 7.391,44 euros, como titular registral de la vivienda Y de dicho edificio, finca registral XXX del Registro de la Propiedad, por gastos comunes no satisfechos y gastos extraordinarios correspondientes a la rehabilitación de la fachada, adeudados a fecha 30 de junio de 2010, en base a la liquidación aprobada en la Junta General Ordinaria de fecha 14 de agosto de 2010.
2º.- La parte demandada niega legitimación pasiva para la reclamación que se le dirige, ya que si bien es titular registral de la vivienda no es propietaria de ella, siendo propietario, en la actualidad, D. B, lo que le consta a la Comunidad.
3º.- El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda acogiendo la excepción de falta de legitimación pasiva, dado que la demanda únicamente pretende la condena al pago de la cantidad reclamada, cuando el titular registral sólo ha de soportar la ejecución sobre el inmueble. La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, estimando la demanda. La demandada recurre en casación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se plantea la cuestión de a quién se puede y/o debe reclamar el pago de una deuda por gastos generales en el régimen de propiedad horizontal, cuando no coincide el titular registral con el actual propietario del elemento independiente.
El Tribunal Supremo parte de la necesidad de distinguir la diferente naturaleza de los artículos 9.1 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para poder realizar una interpretación armónica de ambos.
El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, de carácter sustantivo, dispone cuáles son las obligaciones de cada propietario, entre las que se incluye la de la letra e) que consiste en «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización», y la de la letra i) que es la de «comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local». El artículo 21, de naturaleza procesal, prevé cómo se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado e) del artículo 9.1 LPH, cuando el comunero se constituyese en situación de moroso por incumplimiento de tal obligación.
El obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e)), es el propietario, y en principio, lo será el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, quien será el legitimado pasivamente para soportar las acciones de la Comunidad en reclamación del pago por tales conceptos.
No obstante, con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, se han previsto las siguientes garantías: a) los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio) tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 C.c., y preceden a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores; b) el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación; c) la obligación del propietario de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local, de modo que quien la incumpla seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir contra éste, salvo que cualquiera de los órganos de gobierno haya tenido conocimiento de dicho cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago, y que son: el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite ya señalado, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; y el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.
El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: a) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; b) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble; y c) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad. Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.
Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble, debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. Y esta misma postura (la demanda deberá también dirigirse contra el titular registral no deudor, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal) la ha venido sosteniendo la DGRN (Resoluciones de30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997) con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo.
En consecuencia, se casa la sentencia recurrida, desestimando la demanda, y se fija como doctrina que «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».