PROPIEDAD HORIZONTAL. Estatutos 29/12/2015

-SENTENCIA DE 29 DE DICIEMBRE DE 2015

RESEÑA

Propiedad Horizontal: valor y eficacia de los Estatutos; mayorías necesarias para su modificación.

RESUMEN

ANTECEDENTES DE HECHO

El título constitutivo de propiedad horizontal del edificio X estableció que la comunidad de propietarios se regirá por la ley de Propiedad Horizontal. El 25 de mayo de 2006 se aprobaron en Junta unos Estatutos denominados «Estatutos de Régimen interior de la Comunidad de propietarios”, en cuyo art. 5 se establecía que “la asamblea de propietarios fijará la cantidad mensual que cada uno de los propietarios debe abonar como contribución a los gastos comunes” y que “las cuotas mensuales serán iguales para todas las viviendas”; dichos Estatutos no fueron inscritos en el Registro de la
Propiedad por recaer nota de calificación negativa del Registrador de la Propiedad, sin que se recurriese tal decisión. En Junta de Propietarios de fecha 27 de mayo de 2010 se acordó por mayoría de los asistentes que «las cuotas ordinarias con carácter mensual y a devengar a partir del uno de junio del presente correspondan con el coeficiente de participación de cada propietario». D. A y Dª B formulan demanda contra la Comunidad de Propietarios X, interesando que se dicte sentencia por la que se declare la nulidad del acuerdo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

El Tribunal Supremo parte de la posibilidad de modificar por voluntad de los interesados derechos y deberes establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, por lo que cabe modificar en los Estatutos el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución. De ahí que el artículo 9.5º de la LPH, actualmente 9.1.e), establezca la obligación de los copropietarios de contribuir a los gastos generales de la Comunidad, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo «especialmente establecido».

Plantea a continuación si lo aprobado en Junta de Propietarios de 25 de mayo de 2006 consistió en los Estatutos que prevé el párrafo tercero del artículo 5 LPH o, por el contrario, se trató del Reglamento de Régimen interior que regula el artículo 6 del mismo Texto legal, referido al funcionamiento interno de la Comunidad en cuanto a servicios y elementos generales, para regular la convivencia y la adecuada utilización de ellos, sin que proceda su inscripción, estando sometido para su modificación a la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, mientras que la modificación de los Estatutos requiere unanimidad. Y concluye que para determinar su naturaleza se haya de estar más al contenido de la norma que a su denominación, lo que determina que en el presente caso se trate de Estatutos del artículo 5 LPH, por cuanto inciden directamente sobre una obligación de la Ley, cual es la contribución por el comunero a los gastos generales.

Establece el valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron, aunque no se encuentren inscritos; y respecto a terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que «[…] no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad», si bien matiza que se ha de tratar de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario.