CLÁUSULA PENAL 09/09/2015

-SENTENCIA DE 9 DE SEPTIEMBRE DE 2015

RESEÑA

En la resolución de un contrato de compraventa de vivienda debe interpretarse la cláusula penal conforme al artículo 1288 CC en el sentido de que el el 20% que podía retener la vendedor no debe aplicarse sobre el precio total de la compraventa sino sobre la suma total de las cantidades anticipada a cuenta del precio.

RESUMEN

El presente recurso de casación de interpone en un litigio sobre resolución de contrato de compraventa promovido por la entidad vendedora, que impugna la decisión del tribunal de segunda instancia de moderar la cláusula penal pactada para el caso de resolución de contrato por impago del precio por parte del comprador.

La entidad vendedora demandó a los compradores por incumplimiento de sus obligaciones contractuales (falta de pago del precio) pretendiendo la resolución del contrato y una indemnización de daños y perjuicios, a cuyo fin se invocaba la existencia de la cláusula penal pactada que permitía a la vendedora retener el 20% del precio de la venta.

La compradora se opuso a la demanda pretendiendo la resolución del contrato pero por previo incumplimiento de la vendedora, por retrasarse en la entrega, y con ella frustrar la financiación. Frente al incumplimiento que se le imputaba alegó que, pese al retraso de la vendedora, las compradoras habían intentado por todos los medios otorgar escritura de compraventa, siéndole denegada la financiación debido a la crisis económica. Alegan que la cláusula que establecía la penalización del 20% era leonina pues no se había incorporada al contrato ninguna cláusula igual para caso de
incumplimiento del vendedor.La demanda fue estimada en primera instancia, declarándose resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora y reconociendo el derecho a la vendedora a retener el 20% del precio pactado como indemnización por los daños y prejuicios causados. La sentencia consideró que las compradoras no podían excusar su incumplimiento ni por la crisis económica ni por el retraso en la entrega de la vivienda, ya que éste no fue óbice para que siguieren interesados en el cumplimiento.

La sentencia de segunda instancia acordó estimar en parte el recurso de apelación de la compradora reduciendo la cantidad que podía retener la vendedora. La sentencia situó el conflicto jurídico no en la resolución (pretendida por ambas partes) sino en sus efectos. Para justificar la disminución de la cantidad que podía retener la compradora el tribunal razonó que debía valorarse i) el retraso de la vendedora en la entrega aun cuando la parte compradora hubiera manifestado su voluntad de continuar con las gestiones tendentes a otorgar escritura pública; (ii) la condición de consumidores de las compradoras; (iii) que la penalización se hubiera fijado unilateralmente por la compradora (iV) el elevado porcentaje de la misma.

El único motivo del recurso de casación se funda en la infracción de los arts. 1154 y 1281 del CC y de la doctrina del Tribunal Supremo que establece que la facultad moderadora no opera en aquellos casos en que se realiza exactamente el supuesto de hecho previsto en la cláusula penal.

No obstante, dice el Tribunal Supremo, que la doctrina jurisprudencial invocada no determina que el recurso deba ser estimado. En todos los supuestos de sentencias en los que se recoge esta doctrina, el importe que podía retener el vendedor en concepto de pena se refería a la suma de las cantidades anticipadas a cuenta del precio, no, como en el presente caso, a un porcentaje del precio total de la compraventa.

La diferencia es relevante, porque mientras en los casos que han servido de base a la doctrina jurisprudencial invocada el comprador nunca podía perder, en concepto de pena, más de lo que hubiera anticipado antes del incumplimiento, en el presente caso, en cambio, la literalidad de la cláusula redactada por la vendedora, creaba confusión al obligar al vendedor a “restituir” unas cantidades “entregadas” que en realidad nunca restituiría si, como se añade en la misma cláusula podía deducir y hacer suyo “el importe del 20% del precio total del contrato de compraventa”, es decir la totalidad de las cantidades anticipadas.

De ahí que, aun cuando en principio pudiera parecer, por la cita del art. 1154 CC, que la sentencia recurrida lleva a cabo una moderación de la cláusula penal, en realidad lo que hace es interpretar la cláusula octava del contrato para concluir que el 20% no debe aplicarse sobre el precio total de la compraventa sino sobre la suma total de las cantidades anticipada a cuenta del precio. Esta interpretación se ajusta a lo que dispone el art. 1288 CC en materia de interpretación de cláusulas oscuras y, en consecuencia esmantenida por el Tribunal Supremo que desestima el recurso de casación.