CONTRATOS. Resolución 05/05/2015
-SENTENCIA DE 5 DE MAYO DE 2015
RESEÑA
En un contrato de compraventa de varias fincas perfectamente identificadas, no procede la resolución pretendida por la parte compradora, que exige la entrega de metros de edificabilidad ya que ni en la escritura pública, ni en el primer contrato celebrado en documento privado, se incluyen precisiones sobre la edificabilidad que constituyan la obligación de la vendedora.
RESUMEN
El presente recurso de casación arranca de un contrato de compraventa de cosa futura (“adquiere con la finalidad de promover” dice literalmente) en el que se incluye un pacto de arras “para el solo supuesto de que la compraventa se frustre”, lo cual no ocurrió. En dicho contrato en documento privado se prevé la obligación de entrega de quince fincas perfectamente identificadas y el precio cierto. Al poco tiempo se otorga escritura de compraventa de las mismas fincas “como cuerpo cierto” con el mismo precio, en que la parte compradora “manifiesta que la presente adquisición tiene como finalidad la de promover la totalidad de la edificabilidad correspondiente a las fincas que adquiere, esto es, 24.013.20 metros-techo, en el Proyecto de Actuación aprobado por el Ayuntamiento de fecha 10 de noviembre de 2006”. En el contrato en escritura pública no se hace referencia alguna al anterior, en documento privado, ambos del mismo año y no se declara que éste es elevado a escritura pública, aunque son esencialmente coincidentes.
La sociedad compradora entendió que al tiempo de consumarse el contrato de compraventa la vendedora incumplió su obligación de entregar los metros de edificabilidad, además de otros incumplimientos. Por lo cual formuló demanda interesando la condena a la vendedora a cumplir el contrato o subsidiariamente el cumplimiento por equivalencia. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda partiendo de la interpretación del contrato y del conocimiento de la compradora que “conocía la situación del expediente y el condicionamiento al que podría estar sujeta la citada edificabilidad, ya que era una aprobación inicial del proyecto de actuación”. La Audiencia Provincial confirma la de primera instancia entendiendo que “la compra fue por cuerpo cierto compuesto por 15 fincas y precio a tanto alzo, siendo los datos de edificabilidad con referencia a un documento aprobado inicialmente por el Ayuntamiento, pero condicionada su definitiva aprobación a los ajustes precisos que se realizaron, circunstancia ésta que la compradora dijo conocer y así fue por su previo asesoramiento y su larga dedicación y consiguiente experiencia en materias urbanísticas”.
La compradora formula recurso de casación pretendiendo la resolución del contrato basándose en dos motivos.
El primero se refiere a la interpretación del contrato, dando importancia a la voluntad de las partes “en contra de la literalidad del documento”, insistiendo en que la voluntad de las partes era el establecer la obligación de entrega de metros de edificabilidad; Este motivo es desestimado por el Tribunal Supremo: porque el contrato que vincula a las partes es el plasmado en escritura pública en el que no se hizo constar una concreta edificabilidad; porque se venden las fincas como cuerpo cierto, sin que la obligación comprenda la edificabilidad que no depende de las partes; y porque la compradora recurrente manifestó conocer la situación urbanística y la edificabilidad.
El segundo motivo se formula por infracción del artículo 1204 CC y jurisprudencia que lo desarrolla.
Este motivo también es desestimado. La novación extintiva no se presume y debe constar el animus novandi. Esto no ocurre en el presente caso. La escritura pública plasma la relación definitiva entre las partes, concretando y aclarando lo que ya se expuso en un anterior documento privado, pero en modo alguno consta un animus novandi, ni tampoco aparece una incompatibilidad. Es decir, el primer documento es un contrato con la previsión de arras y el segundo, en escritura pública, es un contrato de compraventa con la traditio instrumental que implica la transmisión de la propiedad del cuerpo cierto que ha sido vendido, lejos de la edificabilidad que no ha sido prevista y que la definitiva no depende de las partes. En conclusión, no ha habido novación. El contrato de compraventa en escritura pública es el que vincula a las partes y el que transmite la propiedad de la cosa vendida como cuerpo cierto, así como recoge las manifestaciones de conocimiento de la parte compradora. Tampoco puede entenderse que el documento privado incluye unas precisiones sobre la edificabilidad que constituyan la obligación de la vendedora.