PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL 10/04/2015
-SENTENCIA DE 10 DE ABRIL DE 2015
RESEÑA
Tercero hipotecario: interpretación estricta del requisito de inscripción registral del transmitente o disponente; exigible al tiempo de adquirir el derecho.
RESUMEN
ANTECEDENTES DE HECHO
1º.- Por escritura pública de 7 de julio de 2006, Dª A vende a la entidad B, S.L. la finca X, de 7.078 m2 en la que se halla construida una vivienda, por un precio total de 751.266 euros, de los que la vendedora percibe la suma de 270.456 euros, conviniéndose que el resto del precio, 480.810 euros, se abonaría mediante entrega por la compradora a la vendedora de cuatro parcelas, dos de ellas con una superficie máxima de 800 m2 que incluirían la vivienda existente en la finca y otras dos parcelas más con la superficie mínima que permita la normativa urbanística municipal, con un
total de 800 m2 entre las dos.
2º.- En la misma fecha y en la misma notaría, la entidad B, S.L. adquiere otras tres fincas de otros titulares, procediendo a la agrupación de la cuatro, y constituye seguidamente una hipoteca sobre la finca agrupada a favor del Banco C, en garantía de un préstamo por 4 millones de euros.
3º.- Dª A presenta demanda contra la B, S.L. (en concurso) y la Administración concursal y contra el Banco C, solicitando que se declare que la vivienda y la parcela en la que radica, de 800 m2 y el terreno colindante de 1.365 m2, no forman parte del objeto de la compraventa por falta de intención de los contratantes de transmitir y adquirir respectivamente el dominio de tales elementos, y que el precio en realidad consistía en 270.456 euros en metálico y el resto, 480.810 euros, mediante la obligación de urbanizar aquella porción de 800 m2 más 1.365 m2 para que le queden a la vendedora cuatro parcelas urbanizadas, dos de 800 m2 en las que se ubica la casa y otras dos colindantes de 800 m2; que se le reintegre su titularidad registral y se proceda a la segregación registral; y que se proceda a la cancelación de la hipoteca sobre la vivienda y el terreno descrito que no fueron objeto de transmisión.
4º.- La entidad B, S.L. (en concurso) y la Administración concursal se allanan a la pretensión de nulidad parcial de la compraventa admitiendo que no fue nunca intención de las partes transmitir y adquirir el terreno de 2.165 m2 de superficie, admitiendo también que se cancele la hipoteca sobre esa extensión de terreno. El Banco C se opone, reclamando la protección del art. 34 LH.
5º.- El Juzgado de 1ª Instancia estima parcialmente la demanda, declarando la nulidad parcial del contrato de compraventa en los términos indicados y desestimando la pretensión de cancelación parcial de la hipoteca. En segunda instancia, la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, acordando la cancelación de la hipoteca. El Banco C recurre en casación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se plantea la interpretación del art. 34 LH en relación al momento en que ha de estar inscrito el derecho del disponente o transferente para que el adquirente goce de la protección registral del tercero hipotecario, bien en el momento mismo de la adquisición por el tercero (interpretación estricta) o bien al tiempo de la inscripción registral de la adquisición del tercero previamente realizada (interpretación flexible).
La interpretación estricta o rigurosa de los requisitos legales para ser tercero del art. 34 LH es consecuencia lógica de la eficacia positiva de la fe pública registral y de su especial incidencia en el tráfico jurídico inmobiliario, de forma que el tercero que lleva a cabo un negocio adquisitivo confiado en la información que el Registro publica ve convertida para él la situación registral en una situación ciertamente inatacable, pudiendo amparar incluso la adquisición a non domino.
La confianza puesta en la exactitud de la información registral y sus efectos derivados exigen necesariamente la previa inscripción registral del derecho del transferente, como germen de la confianza depositada, y la proyección del principio de buena fe como presupuesto o justificación de la protección registral dispensada, esto es, como germen que purifica los posibles defectos del título de transmitente, y que genera la situación inatacable del tercero hipotecario como beneficiario de la fe pública registral.
La inscripción del derecho del tercero sólo es una «condicio iuris» para hacer definitiva la protección registral ya operada: «será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho» (art. 34 LH).
Esta interpretación rigurosa en el cumplimiento de los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral no se ve alterada por la peculiaridad que acompaña al negocio de constitución de la hipoteca, que no se adquiere ni constituye hasta el momento de su inscripción registral, porque, por un lado, la razón imperativa del precepto no distingue según la naturaleza de los derechos reales objeto de adquisición, y por otro, porque impide que sea de mejor condición o trato la adquisición de un derecho real de garantía. Y también resulta irrelevante a estos efectos que los negocios de compra-venta e hipoteca se celebren en «unidad de acto» o como negocio complejo.
En el presente caso, en el momento del otorgamiento de la escritura de constitución de hipoteca a favor de la entidad acreedora, la titularidad dominical del deudor no estaba inscrita en el Registro, ni tan siquiera se había presentado a inscripción, por lo que difícilmente podía operarse el principio de fe pública registral.
En consecuencia, se declara no haber lugar al recurso de casación.