CLÁUSULA PENAL 15/06/2015

-SENTENCIA DE 15 DE JUNIO DE 2015

RESEÑA

No cabe resolver un contrato de compraventa y al mismo tiempo mantener una penalización por retraso en aplicación de una cláusula penal, cláusula que ya es la de un contrato ineficaz, es decir, fuera de la existencia del mundo jurídico.

RESUMEN

El presente recurso de casación arranca de un contrato de permuta de cosa futura en documento privado, por el que los propietarios de una serie de fincas determinadas que forman parte de una unidad de ejecución urbanística las transmiten “a cambio de obra edificada”. Más tarde se otorga entre las mismas partes escritura pública con la denominación “permuta de parcelas por obras” que mantiene la anterior con ciertas modificaciones.

Transcurrido el plazo fijado en el contrato la obra futura no fue entregada. Los propietarios de las fincas transmitentes formulan demanda contra el adquirente por entender un incumplimiento esencial del contrato de permuta, exigiendo la resolución del contrato y sus efectos.

El demandado se opuso a la demanda negando un incumplimiento esencial del contrato alegando la inclusión en el contrato de forma “maliciosa” de la cláusula de modificación de la fecha de entrega y la cláusula de penalización, afirmando que medió engaño en su inclusión y que dadas las circunstancias del mercado inmobiliario actual no se pudo culminar los cuatro primeros chalets en plazo por causa que no le eran imputables.

La sentencia de la Audiencia Provincial confirmó la dictada en primera instancia estimando íntegramente la demanda declarando la resolución del contrato instada por los transmitentes.

El adquirente formula recurso de casación.

El primero de los motivos trata de la resolución del contrato y se refiere a la ausencia de incumplimiento y alega infracción del artículo 1124 del Código civil. Entiende que no debe considerarse el plazo de entrega como una obligación esencial, destacando el principio de conservación del contrato con referencia a los gastos de urbanización y referencia a documentos anteriores, verdaderos tratos preliminares a la escritura cuya permuta es el objeto de resolución.

Este motivo es desestimado por el Tribunal Supremo, atendiendo a los hechos probados por el Tribunal de instancia considera que el plazo no ha sido cumplido, de forma esencial, prácticamente ha quedado sin terminar nada, ni en el plazo fijado ni más tarde, ni siquiera al tiempo de formularse la demanda. No puede hablarse de conservación del contrato pues éste ha sido incumplido. No cabe la referencia a las obras de conservación pues, como dice la sentencia de primera instancia, se pactó por las partes que por los gastos de urbanización nada se tenían que reclamar las partes.

El segundo de los motivos se refiere a los efectos de la resolución contractual y considera infringidos el artículo 7 (principio de ejercicio de la buena fe de los derechos) y 1295 (efectos de la rescisión), ambos del Código civil y añade jurisprudencia que interpreta las consecuencias jurídicas implícitas en la resolución contractual. El motivo se centra en el apartado de la sentencia de primera instancia, confirmada en apelación, que impone la condena al adquirente del abono de cierta cantidad en concepto de indemnización

El Tribunal Supremo considera que la sentencia recurrida yerra en este extremo y debe ser confirmado en este motivo el recurso. La resolución provoca la ineficacia del contrato ex tunc y así se ordena en los demás apartados del fallo recurrido. Pero lo que no cabe es que se resuelve, es decir, se declare ineficaz un contrato y al mismo tiempo se pretenda mantener –no ya una petición de daños y perjuicios la cláusula de este mismo contrato que impone una penalización –cláusula penal- por retraso. No se pide cumplimiento que incluye una cláusula penal, no se pide una indemnización por daños, sino que se reclama su ineficacia retroactiva y, además, la aplicación de una cláusula penal. Cláusula que ya es la de un contrato ineficaz, es decir, fuera de la existencia del mundo jurídico.