PROPIEDAD HORIZONTAL. Obras 05/05/2015
-SENTENCIA DE 5 DE MAYO DE 2015
RESEÑA
Propiedad Horizontal: usos y obras sobre elementos comunes por los propietarios de locales comerciales.
RESUMEN
ANTECEDENTES DE HECHO
1º.- El artículo 12 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios X establece: «Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja de los portales números 0 al 1, ambos inclusive, tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales».
2º.- La Comunidad de Propietarios X formula demanda frente a la sociedad A, S.L., propietaria de uno de los locales comerciales, solicitando que se declare la ilegalidad de las obras ejecutadas por ésta, en suelo común de uso privativo, consistente en la instalación con carácter permanente de un toldo/ quitavientos/ carpa.
3º.- El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda. La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación. La demandante recurre en casación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
En relación a los usos y obras de locales comerciales sobre elementos comunes, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que sistematiza la sentencia de 1 de octubre de 2013, es reiterada en el sentido siguiente:
a) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, junto con otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 C.c.).
b) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
c) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
d) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso de colocación de toldos) sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.
De acuerdo con la redacción de la cláusula estatutaria incorporada al título constitutivo, el terreno situado al frente de las fachadas de cada local es de uso exclusivo de cada local, aunque la propiedad sea común, y excluye su uso por los propietarios de otros elementos privativos; y en dicho terreno se permite la instalación de marquesinas y otras similares, habitualmente empleadas en el ejercicio de una actividad comercial o industrial, sin que pueda interpretarse la enumeración como restrictiva, sino ejemplificativa.
El criterio mantenido por el Tribunal Supremo en materia de interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal determina que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, en los que la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, porque la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes; esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Los únicos límites a la citada autonomía de la voluntad serían los recogidos en el art. 7.1 LPH, esto es, que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.
La instalación del caso en cuestión no contraviene los estatutos comunitarios, ni altera la estructura y seguridad del edificio, desde el momento en que se trata de una estructura desmontable; no hay riesgo de filtraciones hacía los garajes subterráneos, ya que no existe tal zona de garajes que pueda verse afectadas por las filtraciones a través del forjado, y se ha evitado el posible riesgo que la instalación podría causar al balcón del piso superior, situado encima, mediante su retirada y retranqueo, con supresión del anclaje al balcón existente. Y cuenta con la autorización administrativa correspondiente.
Por lo expuesto, se desestima el recurso de casación.