APROVECHAMIENTO POR TURNOS. Determinación de objeto 15/01/2015

-SENTENCIA DE 15 DE ENERO DE 2015

RESEÑA

Aprovechamiento por turnos: nulidad del contrato por falta de determinación del alojamiento que constituye su objeto.

RESUMEN

ANTECEDENTES DE HECHO

1º.- El 16 de febrer de 2008 D. A y Dª B, como adquirentes, y la sociedad C, S.L., como transmitente, celebran un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles estableciendo a favor de los primeros un derecho de uso sobre dos turnos turísticos en el sistema denominado “flotante” de “E Resorts”. Así mismo, aquéllos celebran contrato de préstamo para financiar la operación con el Banco D, S.A. por indicación de C, S.L.

2º.- El 30 de juliol de 2009 los adquirentes formulan demanda contra C, S.L. y el Banco D, S.A., solicitando declaración de su derecho al desistimiento respecto de dicho contrato de aprovechamiento por turno o, subsidiariamente, la nulidad o, si escau, la resolución, así como igualmente la resolución, ineficacia o nulidad del contrato de préstamo, con la misma petición respecto de los contratos de cuenta corriente y de seguro suscritos del mismo modo con dicha entidad financiera.

3º.- El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, declarando la nulidad del contrato de transmisión de aprovechamiento por turno así como la de los de préstamo, cuenta corriente y seguro. Recurrida dicha sentencia en apelación, la Audiencia Provincial estima el recurso, desestimando la demanda. Los demandantes recurren en casación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se plantea la aplicación del art. 1.7 de la Llei 42/1998, de 15 de desembre, en relación con el contenido necesario del contrato previsto en los distintos apartados del art. 9 de la misma Ley, todo ello relacionado con la exigencia de certeza en el objeto del contrato, que se deriva del art. 1261 C.c.

El art. 1.7 de la Llei 42/1998, de 15 de desembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».

Aunque en el caso presente no está determinada la duración del contrato, resulta obvia la intención de las partes de atribuirle en todo caso una duración superior a los tres años que es el mínimo previsto en el art. 3 de la Llei 42/1998, con un máximo de cincuenta años, por lo que ha de resultar aplicable la previsión del artículo 1.7. Y no cumple las exigencias de su art. 9.1.

Se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día de otorgamiento, notario autorizante y número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (apartado 1º), que en este caso habrían de constar respecto de cada uno de los nueve complejos turísticos a los que el contrato se refería, así como también la mención expresa a la naturaleza “real o personal” del derecho transmitido, haciendo constar “la fecha en que el régimen se extinguirá” de conformidad con las disposiciones de la presente Ley (apartado 2º).

Pero sobre todo, aunque se estimara que tales defectos no alcanzan la gravedad suficiente para determinar la nulidad contractual, debiendo producir otras consecuencias, el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del art. 9.1, apartado 3º, de la Llei 42/1998, según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; y no cabe que pudiera celebrarse este otro contrato en base al art. 1255 C.c., porque la propia ley lo prohíbe al
sancionarlo con la nulidad en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el art. 30.1.3º de la nueva Ley 4/2012, de 6 de juliol, que es la que rige en la actualidad dichos contratos.

La nulidad del contrato conlleva la de los vinculados que se celebraron con el Banco D, S.A., en los términos previstos en el art. 12 de la Llei 42/1998 que, aunque sólo se refiere expresamente al desistimiento o a la resolución, comprende necesariamente los supuestos de nulidad.

Procede por ello la estimación del recurso de casación, confirmando la sentencia de primera instancia, y fijando como doctrina jurisprudencial la siguiente: “En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 desembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el art. 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley”.

Uno de los Magistrados formula Voto Particular, dado que considera que aunque el contrato adolece de un defecto formal por la omisión de la descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a los datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina, esto no puede equipararse a una falta de objeto. Y por ello, entiende que no procede aplicar el art. 1.7 de la Ley (que se refiere a aquellos contratos que se celebrasen con el propósito de eludir la aplicación de dicha ley, mediante la técnica fraudulenta del rodeo), sino la norma del apartado 2 del art. 10 de la misma, a cuyo tenor “si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el art. 9 […] el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno”. Així, considera que debería haberse desestimado el recurso de casación.