CONTRATOS. Resolución 23/03/2015

-SENTENCIA DE 23 DE MARZO DE 2015

RESEÑA

El avalista no responde frente al comprador en caso de extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso anterior a la fecha en la que debía entregarse la vivienda. La garantía de las cantidades anticipadas no puede subsistir si el contrato de compraventa se extingue por mutuo disenso de comprador y vendedor antes de la fecha establecida para la entrega de la vivienda porque según el Art. 1847 CC “la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor”, y conforme al art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro relativo al seguro de caución el riesgo asegurado es el “incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales”.

RESUMEN

Se plantea la cuestión de si en caso de extinción de un contrato de compraventa de vivienda para uso residencial por mutuo disenso el comprador puede o no exigir la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio a la entidad avalista.

Son hechos relevantes los siguientes:

a) Por decreto de la alcaldía se adjudicó al comprador una de catorce viviendas protegidas de la promoción gestionada por la entidad promotora.b

b) El comprador y la entidad promotora formalizan contrato de compraventa en documento privado, entregando el comprador cierta cantidad a cuenta y haciéndose constar que la entrega a cuenta se
garantizaba mediante aval de una Caja de Ahorros.Se incluían además unas condiciones generales. Conforme a la primera de ellas el vendedor se obligaba a entregar las llaves en un plazo máximo de
3 meses contados desde la concesión de la Calificación Definitiva o desde la fecha del contrato si fuera posterior. Y se facultaba al comprador a instar la resolución del contrato en caso de denegación de la Calificación Definitiva de la vivienda.

c) La Caja de Ahorros entrego al comprador certificado del aval a favor de la promotora Maber garantizando la devolución de las cantidades entregadas a cuento por los adquirentes de las viviendas, más los intereses legales “para el supuesto de que la construcción no se inicie, no llegue a buen fin en el plazo convenido con el promotor o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad o la Calificación Definitiva.

d) El comprador dirigió al organismo autonómico correspondiente un escrito renunciando a la vivienda objeto del contrato de compraventa. El Director General de Vivienda y Rehabilitación aceptó la renuncia pero la consideró “injustificada”.

e) Por burofax el comprador dirigió a la Caja de Ahorros exigiendo la devolución de la cantidad entregada más los intereses, invocando su renuncia a la vivienda aceptada por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.

f) Se dicta resolución del Director General de Vivienda y Rehabilitación otorgando la calificación definitiva de viviendas protegidas a la promoción.

g) La Caja de Ahorros respondió al burofax del comprador que como la dirección de obra había expedido el correspondiente certificado final, la Caja daba por finalizadas las obras y se consideraba liberada de responsabilidad.

El comprador demandó a la Caja de Ahorros a la devolución de la cantidad anticipada más los intereses.

La demandada contestó a la demanda alegando que el demandante había renunciado a la vivienda, que esta renuncia, comunicada a la promotora, había sido aceptada por este y que, en conseqüència, el aval había quedado sin efecto porque dado su carácter accesorio, una vez extinguida la obligación garantizada quedó extinguida la fianza.

La entidad promotora interpone recurso de casación y el Tribunal Supremo estima el mismo entendiendo que el avalista no responde frente al comprador en caso de extinción del contrato de compraventa por mutuo disenso anterior a la fecha en la que debía entregarse la vivienda. La garantía de las cantidades anticipadas no puede subsistir si el contrato de compraventa se extingue por mutuo disenso de comprador y vendedor antes de la fecha establecida para la entrega de la vivienda porque según el Art. 1847 CC “la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor”, y conforme al art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro relativo al seguro de caución el riesgo asegurado es el “incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales”.