CONTRATOS. Resolución 27/03/2015

-SENTENCIA DE 27 DE MARZO DE 2015

RESEÑA

Procede la resolución de contrato de compraventa de inmuebles por incumplimiento manifiesto de la vendedora, pues no se trata de un cumplimiento defectuoso por un simple retraso. Se trata de un manifiesto incumplimiento, en que se desprecia la cuestión de los plazos, haciendo caso omiso de la obligación de instar la declaración de dominio ante la falta de títulos de propiedad de la vendedora en condiciones de acceso al Registro de la Propiedad.

RESUMEN

La demanda que da lugar al presente recurso de casación tiene por objeto la resolución y sus consecuencias, esencialmente las de la cláusula penal, de un contrato de compraventa. En este contrato los propietarios de tres fincas las venden a la entidad promotora, aunque una de ellas la habían adquirido en contrato verbal de compraventa y está pendiente de ser declarado su dominio por medio de la acción correspondiente. Se venden a la sociedad indicada que se dedica a la promoción y construcción de edificaciones. Se fija precio cierto en dinero y en especie. El dinero se desglosa en una primera cantidad que se paga en el mismo acto del contrato; una segunda, al tiempo de obtenerse sentencia en la acción declarativa del dominio; una tercera, a la entrega de llaves y toma de posesión por la parte vendedora; y la última en el momento de finalización de la promoción del edificio que construirá la sociedad compradora, és a dir, a fecha del acta fin de obra. El pago en especie son un local, una vivienda, un ático y dos plazas de garaje. Se fijan los plazos para el otorgamiento de la escritura, así como para la entrega de posesión y llaves. Se prevé una cláusula penal para el caso de incumplimiento.

La compradora formula recurso de casación basándose pretendiendo la resolución del contrato de compraventa, y basándose en el incumplimiento del artículo 1124 CC y de la jurisprudencia que lo desarrolla. La esencia del motivo se concreta en el incumplimiento del plazo previsto en el contrato, transcurrido el cual la parte compradora practica requerimiento resolutorio, notarialmente, en el que menciona especialmente la falta de los “títulos de propiedad de as tres fincas urbanas, en condiciones de acceso al Registro de la Propiedad”, clara referencia a la obligación de
obtener la sentencia estimatoria de su acción declarativa de dominio, que no se ejercitó sino después de este requerimiento resolutorio.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, pues no se trata de un cumplimiento defectuoso por un simple retraso, sino de un manifiesto incumplimiento, en que se desprecia la cuestión de los plazos, haciendo caso omiso de la obligación de instar la declaración de dominio, hasta que los vendedores fueron requeridos de resolución.

La sociedad compradora instó el cumplimiento del contrato, que no pudo llevarse a efecto por la pasiva y negligente voluntad de la parte vendedora, que no había regularizado la situación registral de la finca (sin lo cual no podía llevarse a efecto el fin perseguido por la parte compradora, que no era otro que edificar un bloque de viviendas), , dependiendo exclusivamente de la voluntad del vendedor la ejecución del contrato, pues hasta no regularizar la situación registral, no se pueden solicitar las respectivas autorizaciones de Delegación del Gobierno (requisito sine qua non para la compraventa en Melilla de una vivienda), ni elevar a escritura pública la compraventa y por ende iniciar la construcción, con los más evidentes perjuicios económicos que se pudieran causar.

En definitiva, se dan los presupuestos que reiteradamente ha exigido la jurisprudencia para la resolución por incumplimiento del artículo 1124 del CC. El comprador ha cumplido sus obligaciones pactadas, los vendedores han incumplido lo pactado en el contrato hasta tal punto que se ha frustrado el fin del contrato.