PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL 19/05/2015

-SENTENCIA DE 19 DE MAYO DE 2015

RESEÑA

Derecho Registral: doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad; alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del art. 34 LH.

RESUMEN

ANTECEDENTES DE HECHO

En el Registro de la Propiedad existe una doble inmatriculación entre las fincas X e Y, misma finca en la realidad jurídica extrarregistral, inscritas a favor de diferentes titulares.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se plantea la doctrina jurisprudencial aplicable al supuesto de la doble inmatriculación de una misma finca cuyo dispar curso transmisivo da lugar a una inscripción de un tercero del art. 34 LH.

Comienza el Tribunal Supremo delimitando el concepto de tercero del art. 34 LH, estableciendo que sólo uno de los intervinientes en el proceso ostenta dicha condición, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral; sin que la tengan el resto, que adquirieron la finca por título de herencia, y cuyo causante no adquirió de quien figuraba como titular registral de la finca, sino a su vez por sucesión mediante la inmatriculación vía art. 205 LH, dando lugar precisamente a la doble inmatriculación de la finca.

Sentado esto, pone de relieve que el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, es el art. 313 RH, el cual no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro, mediante la correspondiente nota marginal, reservando a los interesados las pertinentes acciones en orden del mejor derecho al inmueble que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Para dar solución al conflicto, la denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (art. 32 LH) y la plena eficacia del principio, conforme al art. 34 LH.

Per això, la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, sino de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. En algunos supuestos la doble inmatriculación dará lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH; mientras que en otros supondrá la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

Así mismo, su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho civil “puro”, sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre altres, del citado art. 34 o de los arts. 35 i 36 LH, que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad.

La plena protección de la fe pública registral que dispensa el art. 34 LH comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe. La buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro; si el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En torno al concepto de la buena fe han surgido dos tendencias: según la primera, responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma; para la segunda, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados. Conforme a la interpretación sistemática del art. 1950 C.c. en relación, entre altres, con los arts. 433, 435, 447, 1941, 1952 i 1959 C.c., así como con los arts. 34 i 36 LH, es necesario una carga ética de diligencia “básica”, consistente en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

En el presente caso, reconocida la condición de tercero del art. 34 LH a uno sólo de los titulares registrales en liza, su adquisición sólo puede peligrar en relación a lo dispuesto en el art. 36 del citado cuerpo legal, lo que tampoco se da, pues no se acredita el presupuesto de una prescripción adquisitiva consumada, o que pudiera haber sido consumada dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero (art. 36 párrafo primero), y sí, en cambio, el abandono manifiesto de la finca; y el tercero no ha infringido el principio de buena fe registral en ninguna de sus vertientes analizadas.

Por lo expuesto, se declara haber lugar al recurso de casación y se fija como doctrina jurisprudencial que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de la doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un sólo adquirente del art. 34 LH, debiendo ser protegida su adquisición conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.