PROPIEDAD HORIZONTAL. Acuerdos 02/07/2015

-SENTENCIA DE 2 DE JULIO DE 2015

RESEÑA

Propiedad Horizontal: nulidad de acuerdos sobre impedimento a aparcar en patio; acuerdos adoptados en ruegos y preguntas.

RESUMEN

ANTECEDENTES DE HECHO

1º.- Entre 1939 i 1943 se construye por A, S.A. un conjunto inmobiliario compuesto de siete edificios, con sus patios interiores, dotados de locales sótano y semisótano, que se arrendaron a distintas entidades, sin que en el título constitutivo de la propiedad horizontal se haga referencia a prohibición de aparcamiento o depósito de mercancías.

2º.- Por acuerdo de 20 de maig de 1997, por unanimidad de los asistentes, se resuelve que “el patio interior del inmueble, por su consideración legal de elemento común de esta comunidad de propietarios, será exclusivamente destinado a patio de luces, sin recibir, en conseqüència, ningún otro uso más que lo anteriormente expresado; de conformidad al destino de patio de luces no estará permitida la entrada de vehículos automóviles o derivados más que aquellos supuestos en que concurran circunstancias de carácter excepcional, excluyéndose la posibilidad de este uso del patio con carácter general, i, en particular, se prohíbe expresamente a todos los ocupantes de pisos o locales destinados a uso distinto a viviendas sitos en el inmueble, ya sean propietarios o
arrendatarios de éstos, la utilización del patio interior para el aparcamiento de cualquier tipo de vehículos o para el depósito y almacenamiento permanente de cualquier tipo de materiales, mercancía o maquinaria”, acuerdo del que tiene conocimiento la sociedad B, S.L., que había adquirido uno de los locales.

3º.- El 31 de maig de 2011 se adopta, por mayoría, en la misma comunidad de propietarios, el siguiente acuerdo: “la prohibición de aparcar en los patios traseros” i “la colocación de bolardos para delimitar la zona del patio correspondiente a la comunidad a fin de que no se aparque en ella”, así como colocar, “si se consideraba conveniente, una puerta de acceso para impedir que se ocupen los patios por personas ajenas a la comunidad”.

4º.- El 21 de novembre de 2011 la comunidad de propietarios en junta general extraordinaria adopta en el punto 3, Ruegos y Preguntas, por unanimidad de los asistentes, el acuerdo de ejercitar acciones judiciales tendentes a dejar los patios libres y expeditos.

5º.- La entidad B, S.L. presenta demanda solicitando la declaración de nulidad de los dos acuerdos citados.

6º.- El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda, lo que es confirmado por la Audiencia Provincial en apelación. La demandante recurre en casación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se alega en primer lugar infracción de los arts. 12 y 17.1º LPH, por haberse adoptado los acuerdos por simple mayoría y no por unanimidad. El Tribunal Supremo entiende que la colocación de los bolardos no modifica el título constitutivo, pues solo pretendía impedir el estacionamiento en el patio que era mancomunado, i, per tant, no era susceptible de apropiación por ningún comunero. En cambio, la puerta podría obstaculizar el acceso a los titulares de los locales y a sus clientes; y la doctrina jurisprudencial establece la necesidad ineludible de respetar la existencia de un paso hacia el local de negocio, para poder ser explotado conforme a su propia naturaleza comercial de inmueble abierto al público, por lo que procede anular el acuerdo en cuanto a este punto relativo a la instalación de la puerta.

Frente a la alegación de que el acuerdo de ejercitar acciones judiciales infringe el art. 16.2 LPH, por no estar incluido en el orden del día de la reunión, lo rechaza el Tribunal Supremo. Aunque la jurisprudencia exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios, generándoles indefensión, en el presente caso la adopción del acuerdo de inicio de acciones judiciales era consecuencia de previos acuerdos incumplidos por la demandante recurrente, y una mera exposición de la necesidad de defenderse por la comunidad, ante el burofax remitido por la demandante impugnando el acuerdo.

Por lo expuesto, se estima parcialmente el recurso de casación, declarando la nulidad del acuerdo que establecía la posible instalación de una puerta, por lo que se deberá permitir el acceso de vehículos a los locales, si bien sin derecho a estacionamiento en el patio mancomunado, y se mantiene la validez del resto de los acuerdos impugnados.