PROPIEDAD HORIZONTAL. Garajes 29/04/2015

-SENTENCIA DE 29 DE ABRIL DE 2015

RESEÑA

Propiedad Horizontal: subcomunidad de garajes anterior a la Ley de 6 d'abril de 1999; acuerdo de señalización de plazas de aparcamiento.

RESUMEN

ANTECEDENTES DE HECHO

1º.- El propietario único de tres edificios colindantes constituyó en su día (antes de 1999) sobre ellos respectivamente tres propiedades horizontales independientes: a) edificio en el nº 5 de la calle X, finca registral 1, en cuyo título constitutivo de propiedad horizontal se crearon en el sótano, como fincas independientes, 17 plazas de aparcamiento; b) edificio en el nº 7 de la calle X, finca registral 2, en cuyo título constitutivo de propiedad horizontal se crearon en el sótano, como fincas independientes, 2 plazas de aparcamiento; c) edificio en el nº 9 de la calle X, finca
registral 3, en cuyo título constitutivo de propiedad horizontal se crearon en el sótano, como fincas independientes, 4 plazas de aparcamiento.

2º.- Como ni el sótano del nº 7, ni el del nº 9 de la calle X, tienen salida directamente a la vía pública, el propietario único de los tres edificios constituyó una servidumbre de paso de la que serían predio dominante los sótanos de los nºs 7 i 9 de la calle X, y predio sirviente el sótano del nº 5 de la misma calle, de forma que los propietarios de las plazas números 18 a 23 podrían utilizar la zona de maniobra y la rampa de acceso a la vía pública del nº 5 de la calle X. Y así mismo, se creó y consta inscrito en el Registro de la Propiedad el “Régimen de gastos de la existencia de la servidumbre”.

3º.- En Junta Extraordinaria de propietarios del garaje celebrada el 14 de juliol de 2010, se acuerda por mayoría que se señalicen (pinten) las plazas de aparcamiento, según la superficie que consta en cada una de las escrituras e inscripción registral debidamente descritas como fincas independientes, y que se genere una derrama extraordinaria para ser abonada el 1 d'agost de 2010 por valor de 50 euros por plaza para llevar a cabo dicha señalización, previéndose que se adjuntará al acta plano indicando por donde irán pintadas las nuevas líneas (eliminando las anteriores).

4º.- D. A y D. B, como comuneros de la comunidad de propietarios del garaje de los números 5, 7 i 9 de la calle X, interponen demanda contra dicha Comunidad, solicitando que se declare la nulidad del citado acuerdo, por entender que el cambio de señalización de las plazas de garaje supone un cambio de superficie de las mismas y de sus lindes, límites y descripción de la propiedad, constituyendo una modificación del título constitutivo y, por ende, tendría que haber unanimidad de todos los propietarios de pisos y locales, no es competencia de la Junta de Propietarios de un garaje decidir sobre el cambio de señalización de las plazas, al estar éstas y sus zonas comunes bajo el amparo de la Comunidad de propietarios de toda la finca, y en su caso tendría que haber unanimidad de todos los propietarios de pisos y locales, y sin que tan siquiera haya existido decisión alguna y por separado de cada una de la Comunidad de vecinos de los edificios implicados. La demandada no comparece ni contesta a la demanda, pero sí varios de los comuneros, excepcionando la falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios del garaje por no tener tal carácter, sino el de comunidad de bienes ordinaria, defendiendo la validez del acuerdo adoptado por mayoría.

5º.- El Juzgado de 1ª Instancia estima la excepción de falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada. Interpuesto recurso de apelación, la Audiencia Provincial estima la demanda. Los comuneros comparecientes recurren en casación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Con anterioridad a su regulación por el derecho positivo (dado que la realidad va por delante de los instrumentos jurídicos creados para regular derechos y obligaciones), la doctrina civilista venía asimilando el fenómeno de las urbanizaciones privadas bien a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes) y otras veces a una modalidad de Comunidad General de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos.

Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el art. 396 C.c. y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad “tumbada”, en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento, el que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta situación anómala vino a ser solventada por la Ley de 6 d´abril 1999 que introdujo el nuevo art. 24 LPH, por el que se regulaba, con normativa específica y adecuada, aquellas situaciones. Dicho precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 C.c. será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios. Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad.

Sentado esto, y atendida la situación urbanística creada en su día objeto del pleito, concluye que reúne los requisitos necesarios para recibir tal calificación. Aunque los titulares de las plazas de aparcamiento de las fincas que son predios dominantes no serían copropietarios de las zonas de rodadura y maniobrabilidad del predio sirviente así como de la rampa de salida, considera que este caso es el que viene a justificar que el art. 396 C.c. incluya la servidumbre como “elemento común”.

Como formalmente no parece que se hayan adoptado las posibilidades legales que prevé el número 2 letra a) del citado art. 24, constituyéndose la Comunidad por el procedimiento previsto en el párrafo segundo del art. 5, habrá que estar a las previsiones del apartado 4 i, por ende, le será de aplicación supletoria, respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de la LPH, con las especialidades que se señalan en el apartado anterior.

En consecuencia, la Comunidad regida por la LPH existe. Es más, se regula esta situación con acceso al Registro de la Propiedad, con el nomen del “Régimen de gastos de la existencia de servidumbre”. Així, a més, se desprende de la celebración de las Juntas y de la creación de un sistema organizativo, por lo que por la teoría de los actos propios la recurrente reconoció la existencia de tal tipo de comunidad y su funcionamiento, resultando contradictorio que se niegue ahora lo previamente aceptado.

Se está en presencia de una subcomunidad de plazas de aparcamiento independientes que se rige, en defecto de pactos expresos, por la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que se ha de estar a las previsiones de ésta sobre quorum para la adopción de acuerdos. En este cas, no se trata de un acuerdo sobre el mero pintado de plazas de garaje cuya superficie ya se encontraba delimitada, sino de que “se señalicen según la superficie… se adjuntará al acta plano indicando por donde irán las nuevas líneas (eliminando las anteriores)”, esto es, se trata de un pintado exnovo, lo que supone que el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración y tiene por objeto un verdadero deslinde de las plazas de aparcamiento independientes privativas así como de elementos
comunes del edificio, con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial.

Por lo expuesto, se desestima el recurso de casación.